行业报告 | 房地产资金监管保持高压

  2年3月20日，信托协会发布了2019年4一季度的行业大数据，2019年4季末资金信托账户余额17.94万亿，相较19年3季末的18.53万亿降低了5914亿人民币，同比减幅显著，绝对额更新2017年来最低。

  受房地产业资金管控缩紧的不断危害，房地产业信托新增加量再次降低。四季度末投向房地产业的信托资金账户余额为2.七十万亿人民币，相较三季度末的2.78万亿降低了0.08万亿，投向房地产业的资金信托账户余额同比增长率持续四个一季度的数据信息分别是18.34%、16.83%、6.35%、0.61%，四季度同比增长率持续下滑发展趋势。

  除此之外，四季度增加的房地产业信托额度为2052亿人民币，同比减少9.27%，增长速度为2019年内初次转负。便宜土地资源成本费累加房企补库存量必须，四季度土地出让有一定的提温。

  虽然2019年三季度至今房企资金管控依然维持高压态势，但因为土地出让三季度减温显著，楼盘价格、盈率等指标值均有显著下降，较低的拿地成本费累加年底房企补库存量的必须，同比看来，四季度房企拿地激情有一定的回暖。

  四季度百城土地资源交易量价均展现回暖趋势，交易量总产量由三季度方升高方，同比升高28.07%，交易量总价格由8765亿人民币升高至9579亿人民币，同比升高9.29%。

  银监会不断管控股权融资主要用途合理化。从2019年5月的23号文刚开始，提升房地产融资管控不断趋紧，对于组织违反规定将资金投向房地产业的警告和惩罚恶性事件2019年第三季度至今不断产生，进一步说明了房地产业资金管控水平的提高，另外遭受肺炎疫情的危害，预估2年1一季度增加房地产业信托额度增长速度仍很有可能为负。

  1. 资金信托账户余额创下2017年后最低，增加资金增长速度再度下降2019年

  4季末资金信托账户余额17.94万亿，相较2019年3季末的18.53万亿降低了5914亿人民币，同比减幅显著，绝对额更新2017年后最低。增加信托资金层面，2019年4一季度增加信托额度为1.91万亿，环比同期相比提升4.0%，单一季度增长速度再度下降。

  2. 受房地产业资金管控缩紧危害，房地产业信托新增加量四季度再次下滑

  受三季度至今房地产业资金管控缩紧危害，投向房地产业的资金信托账户余额四季度依然有小幅度降低，四季度末做到2.七十万亿人民币，相较三季度末的2.78万亿降低了0.08万亿；投向房地产业的资金信托账户余额同比增长率持续四个一季度的数据信息分别是18.34%、16.83%、6.35%、0.61%，持续四个一季度同比增长率持续下滑发展趋势。

  但是，因为资金信托账户余额在四季度的降低力度更高，造成 投向房地产业的信托资金占比从三季度的15.01%小幅度升高至四季度的15.07%，长期保持。此外，四季度增加的房地产业信托额度为2052亿人民币，同比减少9.27%，增长速度为2019年内初次转负。

  从增加的投向房地产业的信托构造上看，增加的信托资金大约85%自结合信托，15%来源于单一信托；在其中增加结合信托额度同比三季度下滑4.7%，当季同比增幅为15.78%，增长速度较上一季度小幅度下滑1.七个点。

  先前受理财新规的危害受到限制较多的单一信托（以安全通道为主导）增长速度自三季度转负后，四季度增长速度再度展现持续下滑，且减幅有一定的扩张，绝对额同比三季度下滑35.6%，同比减少59.51%，增长速度较上一季度下滑37.6个点。

  3. 便宜土地资源成本费累加补库存量必须，四季度土地出让有一定的提温

  虽然2019年5月份至今房企资金管控依然维持高压态势，但因为土地出让三季度减温显著，楼盘价格、盈率等指标值均有显著下降，较低的拿地成本费累加年底房企补库存量的必须，同比看来，四季度房企拿地激情有一定的回暖，年末也是土地交易的关键时间点。

  四季度百城土地资源交易量价均展现回暖趋势，交易量总产量由三季度方升高方，同比升高28.07%，交易量总价格由8765亿人民币升高至9579亿人民币，同比升高9.29%；宅基地销售市场盈率与均值楼盘价格依然维持下滑趋势，盈率由三季度的10.71%下滑至8.44%，楼盘价格由三季度的5566元/平下滑至4750元/平。

  从全新追踪的2年1-2月百城土地资源数据信息看来，盈率和楼盘价格底位有一定的回暖，2月百城土地溢价率回暖至14.8%，楼盘价格回暖至626两元/平；可是受肺炎疫情危害，1-2月土地交易和交易量均大幅度降低。

  4. 银监会不断管控股权融资主要用途合理化

  2019年11月26日，北京市银保监局公布行政许可信息公示表显示信息，中诚信托有限责任公司企业因违反规定接纳银行理财产品资金项目投资于即将上市公司股份，信托资金违反规定用以交纳或变向交纳土地交易合同款，被行政强制执行，并处罚七十万元。

  2年2月21日，北京市银保监局公布行政许可信息公示表显示信息，中信股权有限责任公司因违反规定派发土地储备借款、银行信贷资金被侵吞注入房地产开发企业、违反规定为房地产开发商付款土地资源购臵花费出示股权融资等理由，被行政强制执行，并处罚2万余元。

  从2019年5月的23号文刚开始，提升房地产融资管控已经是方位，相近所述的警告和惩罚恶性事件2019年第三季度至今不断产生，进一步说明了房地产业资金管控水平的提高，另外遭受肺炎疫情的危害，预估2年1一季度投向房地产业的资金信托账户余额仍将持续下滑。

  但必须强调的是，2019年第三季度至今房地产业的资金缩紧关键集中化在公司端，并非是一刀切的管控，关键是管控房企股权融资主要用途的合规，在确保合规管理的前提条件下，有效的资金应用是获得适用的。2019年12月至今，房企发行债券股权融资自然环境维持肥款趋势，不但发售成本费坐落于历史时间底端区段，另外经营规模上不断放量上涨。