为何房地产开发商不可以拿廉价的土地把楼价降下去?
一道取样案例的思考题:广州市,有一个刚性需求住宅小区,楼价现阶段3万。如今房地产开发商在旁边拿了另一块地,这方面地好一点,临湘江,能见到江畔,我想问一下,盖好啦房子,应当卖要多少钱?
前段时间我拜会这一开发商顾客的情况下,顾客就问了我这个难题。
我想了想,说:五万。
顾客摆摆手,说,至少得卖8万,大家想冲击性十万。
为何?
这是否大家说的,开发商炒高房价,价格垄断?
并并不是。
很多人也不太了解房地产开发商的逻辑性。
大家认为开发商是那样的:3万的土地成本费,别的成本费2万,成本费五万,随后开发商刚开始加价,抬上十万,赚五万,获得了爆利。
事实上反了——并不是先拍了地再去加价,只是先抬了价再去拍地。
真正的开发商,是,见到地,先想,这儿盖了房子,可卖要多少钱?
A觉得:可卖五万?扣减别的成本费2万,剩余来3万,我觉得赚一万,那麼我只有拿2万去拍地。
B觉得:可卖8万呢?扣了成本费2万和盈利一万,我最大能接纳土地价格五万。
最终土地会卖给B,A压根拿不上地。
因此 土地销售市场上,能取得地的一定并不是按照市场平均价估计销售市场的开发商,只是——
对楼价可能最激进派的开发商。
你可能得激进派,绝大多数钱给了政府部门,土地成本费早已高了。你否则卖贵房子,否则缩小成本费,否则少赚盈利,否则就得被淘汰。
开场哪个告诉我“要卖8万”的开发商,便是前几日去拍地,被销售市场文化教育了,她们定价8万土地价格的土地,被别人用8万拍离开了。领导干部回家思考:她们8万还如何赚钱?大家是否对土地使用价值预测还不够?为何大家拍不上地?大家是否还得更积极主动?
这就是接纳了销售市场的文化教育。
之后大家還是达到了协作,大家给顾客企业出了一份项目分析报告,科学研究“在旁边都卖3万,大家靠江的情况下,怎样根据提高市场竞争力的方式卖8万”。这全是被逼的。
大伙儿只有不顾一切地往高里竟价,楼价就高了。
是最开朗激进派的一批人,决策了房地产业的价钱。
因此 房地产业假如出現了小米雷军,顶配廉价,这类公司,压根活不出来——由于他压根拿不上地。
你去看看房地产开发商的表格,毛利率并不高,绝大多数的土地土地出让金和税费,给了政府部门。房地产开发商自身,并沒有爆利。
房地产开发商在中国的人物角色,十分类似法国大革命阶段的“包税企业”。
那时候的包税企业,是,政府部门订完税收法律,但不立即收税,立即管包税企业要。企业依照税收法律,动向经营者收税,多收上去的,便是盈利。
如今的房产公司,是,政府部门取走了土地土地出让金,一次性拿走了,开发商再把土地盖成房子,卖多了的,便是盈利。
运营模式十分贴近。
那样有效么?
倒也有效。
政府部门觉得:地铁站就是我修的,大城市就是我整体规划的,土地使用价值是大家经营起來的,你房地产开发商仅仅盖房子罢了,拿点好处费,得了。
开发商并沒有给政府部门造就过多的相对剩余价值,自然只有累死累活竞土地价格。
但假如能创造财富,那开发商的自信,就不一样了。
先前,广州科学城的一块地,廉价卖给了万达广场,基本上是定项转让,不太用竟价那类。
土地出让公示表明:谁都能够来招投标,可是这个房地产公司,务必“有着一个世界级影院知名品牌”。——这只有是万达广场。
土地价格自然抬不上来。
之后盖成了万达广场。
政府部门收那么低的土地价格,不吃大亏么?
实际上很赚。
万达广场盖起来之后,为地区出示了一个非常大的商业服务配套设施,提高了附近土地使用价值。那个时候去看看附近地产开发商的广告宣传,上边都银光闪闪写着“地铁、万达广场旁”,其他地快更贵了。
别的这些没法为政府部门创造财富的开发商,就只有用拉高了以后的土地价格拿地。
除开“出示商业服务配套设施”,也有别的的创造财富的方式,例如——导入产业链,出示税款。也可以取得划算的地。
前段时间为另一个顾客做的新项目,是在广州番禺区,一个“汽车小镇”的新项目。
新项目由几个协作,在其中几个地产开发商以外,最重要的一家合作者,是广汽集团。
广汽集团奉献了很多税款,政府部门想把它迁往广州番禺的汽车工业区,推动规划区的发展趋势。
那——你让我去,你可以给什么好处呐?
最终的这一汽车小镇新项目,房子确实能够很便宜,附近卖到3万多的价钱,这儿的房子,有70%的指标值,指导价1.六万。
但你可以购到么?
这1.六万的一部分,只有市场销售给广州丰田的职工。
广州丰田带动了产业发展规划,造就了使用价值。政府部门出示了廉价的土地,为广州丰田创造财富。广州丰田职工为广州丰田造就了使用价值,获得了划算的楼盘,提升 了满意度。
大家平常人没创造财富,因此 大家很难买到划算房子。
那么计算下来,能划算取得地的,并并不是传统式开发商这类技术专业盖房子的,只是做实业公司能产生经济发展魅力的。
小米也对啊,小米和开发商北京协作的公寓楼,很便宜,但只有小米內部职工应用,还限定买卖。
小米在广州市,也拿了一块办公楼地快。附近住房价格去到8万的中心城市,附近办公楼市场销售的价格行情定价五万多了,小米这方面地,办公楼土地价格只收了1.3万,算上其他成本费怎样3万也可以了。
获得小米华南区总公司进驻,产生产业链,为广州市出示工作中机遇,创造财富。
自然,地快仅有30%能对外开放售卖,剩余的不许卖,好让小米把职工也拉回来,要不然你跑了呢?
那么你想一想,这屋里可售的一部分,小米是否会3万卖让你啊?
the end
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