为何房地产开发商不可以拿廉价的土地把楼价降下去?
一道取样案例的思考题：广州市，有一个刚性需求住宅小区，楼价现阶段3万。如今房地产开发商在旁边拿了另一块地，这方面地好一点，临湘江，能见到江畔，我想问一下，盖好啦房子，应当卖要多少钱？
前段时间我拜会这一开发商顾客的情况下，顾客就问了我这个难题。
我想了想，说：五万。
顾客摆摆手，说，至少得卖8万，大家想冲击性十万。
为何？
这是否大家说的，开发商炒高房价，价格垄断？
并并不是。
很多人也不太了解房地产开发商的逻辑性。
大家认为开发商是那样的：3万的土地成本费，别的成本费2万，成本费五万，随后开发商刚开始加价，抬上十万，赚五万，获得了爆利。
事实上反了——并不是先拍了地再去加价，只是先抬了价再去拍地。
真正的开发商，是，见到地，先想，这儿盖了房子，可卖要多少钱？
A觉得：可卖五万？扣减别的成本费2万，剩余来3万，我觉得赚一万，那麼我只有拿2万去拍地。
B觉得：可卖8万呢？扣了成本费2万和盈利一万，我最大能接纳土地价格五万。
最终土地会卖给B，A压根拿不上地。
因此 土地销售市场上，能取得地的一定并不是按照市场平均价估计销售市场的开发商，只是——
对楼价可能最激进派的开发商。
你可能得激进派，绝大多数钱给了政府部门，土地成本费早已高了。你否则卖贵房子，否则缩小成本费，否则少赚盈利，否则就得被淘汰。
开场哪个告诉我“要卖8万”的开发商，便是前几日去拍地，被销售市场文化教育了，她们定价8万土地价格的土地，被别人用8万拍离开了。领导干部回家思考：她们8万还如何赚钱？大家是否对土地使用价值预测还不够？为何大家拍不上地？大家是否还得更积极主动？
这就是接纳了销售市场的文化教育。
之后大家還是达到了协作，大家给顾客企业出了一份项目分析报告，科学研究“在旁边都卖3万，大家靠江的情况下，怎样根据提高市场竞争力的方式卖8万”。这全是被逼的。
大伙儿只有不顾一切地往高里竟价，楼价就高了。
是最开朗激进派的一批人，决策了房地产业的价钱。
因此 房地产业假如出現了小米雷军，顶配廉价，这类公司，压根活不出来——由于他压根拿不上地。
你去看看房地产开发商的表格，毛利率并不高，绝大多数的土地土地出让金和税费，给了政府部门。房地产开发商自身，并沒有爆利。
房地产开发商在中国的人物角色，十分类似法国大革命阶段的“包税企业”。
那时候的包税企业，是，政府部门订完税收法律，但不立即收税，立即管包税企业要。企业依照税收法律，动向经营者收税，多收上去的，便是盈利。
如今的房产公司，是，政府部门取走了土地土地出让金，一次性拿走了，开发商再把土地盖成房子，卖多了的，便是盈利。
运营模式十分贴近。
那样有效么？
倒也有效。
政府部门觉得：地铁站就是我修的，大城市就是我整体规划的，土地使用价值是大家经营起來的，你房地产开发商仅仅盖房子罢了，拿点好处费，得了。
开发商并沒有给政府部门造就过多的相对剩余价值，自然只有累死累活竞土地价格。
但假如能创造财富，那开发商的自信，就不一样了。
先前，广州科学城的一块地，廉价卖给了万达广场，基本上是定项转让，不太用竟价那类。
土地出让公示表明：谁都能够来招投标，可是这个房地产公司，务必“有着一个世界级影院知名品牌”。——这只有是万达广场。
土地价格自然抬不上来。
之后盖成了万达广场。
政府部门收那么低的土地价格，不吃大亏么？
实际上很赚。
万达广场盖起来之后，为地区出示了一个非常大的商业服务配套设施，提高了附近土地使用价值。那个时候去看看附近地产开发商的广告宣传，上边都银光闪闪写着“地铁、万达广场旁”，其他地快更贵了。
别的这些没法为政府部门创造财富的开发商，就只有用拉高了以后的土地价格拿地。
除开“出示商业服务配套设施”，也有别的的创造财富的方式，例如——导入产业链，出示税款。也可以取得划算的地。
前段时间为另一个顾客做的新项目，是在广州番禺区，一个“汽车小镇”的新项目。
新项目由几个协作，在其中几个地产开发商以外，最重要的一家合作者，是广汽集团。
广汽集团奉献了很多税款，政府部门想把它迁往广州番禺的汽车工业区，推动规划区的发展趋势。
那——你让我去，你可以给什么好处呐？
最终的这一汽车小镇新项目，房子确实能够很便宜，附近卖到3万多的价钱，这儿的房子，有70%的指标值，指导价1.六万。
但你可以购到么？
这1.六万的一部分，只有市场销售给广州丰田的职工。
广州丰田带动了产业发展规划，造就了使用价值。政府部门出示了廉价的土地，为广州丰田创造财富。广州丰田职工为广州丰田造就了使用价值，获得了划算的楼盘，提升 了满意度。
大家平常人没创造财富，因此 大家很难买到划算房子。
那么计算下来，能划算取得地的，并并不是传统式开发商这类技术专业盖房子的，只是做实业公司能产生经济发展魅力的。
小米也对啊，小米和开发商北京协作的公寓楼，很便宜，但只有小米內部职工应用，还限定买卖。
小米在广州市，也拿了一块办公楼地快。附近住房价格去到8万的中心城市，附近办公楼市场销售的价格行情定价五万多了，小米这方面地，办公楼土地价格只收了1.3万，算上其他成本费怎样3万也可以了。
获得小米华南区总公司进驻，产生产业链，为广州市出示工作中机遇，创造财富。
自然，地快仅有30%能对外开放售卖，剩余的不许卖，好让小米把职工也拉回来，要不然你跑了呢？
那么你想一想，这屋里可售的一部分，小米是否会3万卖让你啊？
the end
.
