房地产商害怕让你了解的，全在本文里了

  美国经济师范霍恩妻子讲过:“我学习培训社会经济学是为了更好地不会受到经济师们的骗。”


这篇购房科普类文章，也是同样。


购房终究是几百万的超大金额资产开支，是大部分人一辈子做的重特大管理决策之一。因此 ，购房以前，必须狠狠地下一番时间，掌握基础的房源信息。

做为一个沒有买房工作经验的新手，如果你迈入售楼部的那一刹那，就早已有无懈的市场销售说词、极致的样板房在等你。


但是，你见到的、听见的，全是提早设计方案好的。这类状况下，怎样不被随便被蒙蔽呢？

我将购房者常常犯的错、栽过的跟斗放到本文里。一定一定要个人收藏！



1、绝大多数人都忽略的指标值——容积率


当比照好几个新楼盘的情况下，大家会革命老区段、商业服务配套设施、是不是有地铁站、院校資源这些，对新楼盘开展优先选择排列。

但如果你只参观考察一个新楼盘的情况下，必须关心的最重要指标值是啥？

回答是容积率。容积率立即决策了新楼盘的质量。

  


容积率是政府部门在做城市整体规划情况下的明确规定，是不能变更的存有。因此 在建筑面积被限定的状况下，怎样获得较大 盈利，是房地产商最关键的事。


一定要注意，这儿内幕就来了。

  


原本，不一样的容积率相匹配不一样的产品形态，如圖所显示。但大家能见到的一个普遍状况是：一些住宅小区是花园洋房、别墅房 高层，多种多样工程建筑形状的配搭。


这就是我们常说的“高矮配”。

为何要做“高矮配”呢？看一个比较简单的小学算术题。


一个新项目建筑面积是十万，假如所有制成高层，高层平均价一万/平米，那只有赚十万。


假如制成高层 花园洋房，高层八万平米，平均价一万，花园洋房2万平米，平均价1.五万，那麼能够赚11万。

因此 “高矮配”便是为了更好地多做盈利。花园洋房、别墅房会侵吞大面积的绿化覆盖率，而高层则被放弃了楼距、公共性主题活动室内空间。

  
（网爆泰禾尖岗山的拿地计划方案，完美58层两百米高住房，之后由于高度限制计划方案毙掉）

一定要注意，在购房全过程中，房产销售通常会传递一个奇怪的市场销售逻辑性：有别墅房、花园洋房的小区高层比钢高层小区更高档。

事实上它是纯坑骗。一样的容积率，纯高层小区的定居感通常比高矮配小区高层定居感更强。

这儿引入某房地产商容积率的归纳，你能分析判断：住宅小区的质量到底是哪些的。

容积率小于0.3，高端的别墅区新项目。
容积率0.3－0.5，一般别墅区新项目，相对密度偏大。交叉一部分联排别墅、独栋别墅，可适度减少相对密度提升 质量。
容积率0.5－0.8，一般的双拼别墅、独栋别墅。
容积率0.8－1.2，全双层新项目较多。如与矮层或独栋别墅组成，相对密度较高。
容积率1.2－1.5，一切正常的双层新项目，自然环境一般。如果是双层与小高层的组成，自然环境质量不错。
容积率1.5－2.0，一切正常的双层 小高层新项目。
容积率2.0－2.5，一切正常的小高层新项目。
容积率2.5－3.0，小高层 二类高层新项目（18层之内）。这时假如做全小高层，自然环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层新项目（一百米之内）。
容积率6.0之上，摩天大厦新项目

PS:
矮层：1－3层（含3层）双层：2-6层 小高层：7-11层 双层：12层之上 超高层：33层之上


2、市场销售的嘴，坑人的鬼，如何知道整体规划是不是落地式？

当市场销售在讲新项目说词的情况下，许多 事儿全是有意清理过的。例如是不是有校区、地铁站，它是以房地产商的工作能力没法确保的。
校区要历经教育部门定，地铁站要历经积放审核。除非是早已招标会、或是在工程施工环节，才可以100%明确。
如何确定地区是否发展潜力、住宅小区周边环境呢？首先看规划方案。

规划方案很比较好找，立即去该城市的城建局（城建局）网址找就可以了。

  

以北京为例子，大家见到右下方有一个整体规划成效。最先要寻找城市的整体规划。这儿要关键看功能分区文本描述，及其总规划方案，弄清楚城市的关键发展前景。


千万不要感觉几个字、一张图不重要。由于房地产商在拿地的情况下，会释放出来许多 的整体规划利好消息，砸很多钱蹭热点地区——看懂城市管理中心，才可以了解哪儿是切切实实的利好消息。


例如，北京市的城市空间布局：“一核一主一副，两轴、多一点、一区”，添加的“一副”便是城市副中心密云，列在一核（北京首都作用中心城市）、一主（市区6区）以后，表明密云便是继城六区以后的城市管理中心。必须重点关注。

多一点意味着的“昌平、顺义区、大兴区、北京亦庄、房山区”，就比不上密云更有认知度——即便 抨击密云的人许多 。


再例如，杭州市的城市空间布局，早已确立表述市区有两个主管理中心——江北区的杭州市旧城区，及其钱江新城和钱江世纪城，即便 江北区的人对江南地区还有成见，也应当了解江南江北的新趋势是均衡发展趋势。


再例如，即便 许多 人觉得深圳市的“ 东进发展战略”表明往东才算是出风口，但深圳市的城市管理中心仍然是“深圳福田-深圳罗湖”和深圳前海，西面要好于东面。

  

接下去，大家也要看地区的实际整体规划。由于许多 城市，整体规划公示公告以前，要历经比较复杂的步骤。这一阶段内，便会有该城市实际地区的商业用地规划方案先放出来。

你需要找到你想买住宅小区的具体地址，看一下附近有木有大中型的配套设施。一般来说，淡黄色意味着住房、红色代表商业服务，绿色代表生态公园。（一些规划方案较为细腻，例如意味着中小学校的橘色，也会标明）

  
有关地铁站、轻轨站、高铁动车的整体规划，是大家都较为关心的內容，还可以在整体规划里寻找。深蓝色的线指短时间整体规划、新建的地铁站，早已明确的路线。对于市场销售说的长期整体规划中的地铁站，可变性较高，要以规划方案为标准。

  

此外，有关新楼盘是不是有预售许可证、新项目的基本信息，乃至楼盘签订状况，都能够到住建部网站查看。


猫叔以前碰到一件事，某新楼盘市场销售说她们新项目卖的非常好，签订了七七八八，剩余楼盘很少，要我赶紧买。結果我一查，根本没售出几身。

  

3、看户型非常简单，但你需要重点关注哪些？


我想问一下，户型最重要的指标值是啥？

是面宽。

有关高层得房率、房屋公摊面积，我们都是没有办法了解明确的标值，这儿内幕许多 。而面宽是能够精确测量的，是分辨一个户型优劣的最立即的指标值。


也要科谱一个小知识要点。


建筑设计师在整体规划住宅小区的情况下，最先考虑到的，并不是怎么让房屋住的舒适，只是人怎样把建筑面积保证最高值，让房地产商赚到数最多的钱。

要想把总建筑面积保证较大 并且另外考虑阳光照射规范，最简单直接的方法，便是降低面宽，提升净宽。

大家在看楼幢布局图的情况下，通常会发觉一个难题：楼幢东面的间隔不大，而南北方中间间隔较为大。（朝南北方向有光照的要求）

假如确保每一户的总面积不会改变，那只有从南北方方位批平，提升净宽，省出面宽。那样就提升了好多个模块的房屋，但另外户型就越来越细长了。

  

从这一视角而言，面宽是危害房子质量的关键要素。

接下去大家说户型图。如果是沒有良心的房地产商，通常会让你那样的户型图：


仅有大概布局，面宽、净宽也不标。

  

有良心的房地产商，会让你那样的户型图：


每一个屋子的面宽、净宽都标明出去。（规格是含墙面的，并不是净规格）

  

更诚实守信一点的房地产商，不但有标明规格的户型图，每一个楼价的总面积都标明了出去，你乃至能够测算出高层得房率。

  

因为许多 售楼部的户型图不是标明面宽、净宽的，因此 大伙儿在看户型图的情况下，一定要问清晰面宽多少钱。

这儿放好多个数据信息，以供大伙儿参照：


（这儿指的是净面宽，墙体厚度在二十厘米上下，能够自主减掉）

主卧

主卧的规范面宽是3. 3M，低于3.3M就紧凑型了，较为舒服的面宽是3. 6m ，放置家具有一定的室内空间。3.8m及之上的面宽，通常装有主洗手间和步入式衣帽间。

次卧房


次卧房最少面宽是3. 0M

儿童房间、小书房

儿童房间、小书房最少面宽是2.4m


大客厅

大客厅的规范面宽是3.6m，低于3.6m是紧凑，超过3.6m是舒适，豪华版能够做到5-6m及之上。

最终聊一点，净宽也较为关键，由于面宽和净宽是成占比的。进深和净宽的占比要可用，一般实际意义上的户型华康是指户型的净宽与进深之比有效，净宽/进深一般接近1~1.5中间。

比照户型的情况下，尽可能挑选面宽净宽比值比很大的户型。但整体而言，北方地区住房净宽比南方地区大一些。北方地区总净宽13、14m是常态化，南方地区净宽超出12m基础就没有人买来。

看了户型图以后，你要必须看一个更关键的材料——楼层平面图。一般来说，楼层平面图，市场销售是绝对不会积极给你们的。楼层平面图会曝露许多 缺陷，而这种缺陷是以户型图上看不出的。

因此 业界有一种叫法：没看了楼层平面图，相当于没看了户型图。

看楼层平面图，最重要的一点是，户型的光照难题。

随意从在网上找了一张图，可以看正中间的2号户型。假如单纯性看户型图，客卧和餐厅厨房都是有窗子（小红圈的一部分），总面积尽管小，但凑合能接纳。

但看过楼层平面图，你能发觉2个窗子都会一个很深的凹形槽内，必然危害光照。

此外，2号楼做为突起的正中间户，也会一些危害2个边户的大客厅光照。

  
也有这2年较为时兴的高层室外楼梯户型，也是一言难尽。

  

说真话，见到这类户型我是很奔溃的。这类户型是为了更好地双阳台而双阳台。看上去，正中间户的北端是能够开窗通风，但具体的公摊面积增大，并且大到购房者足够血亏的水平。

大家看来图中的正中间户，假如只看户型，北端卧房能够开窗通风，双阳台。假如看过户型平面设计图，是否感觉智力被侮辱了。

北端的窗子处于大凹形槽里，还被室外楼梯遮挡了。两边也有交通出行核，确实戳心。

此外，万一有哪些变态狂喜爱在室外楼梯偷看，卧房但是被看的一清二楚。针对室外楼梯户型，我们建议是能不买也不买。正中间户、边户，全都不必买。

楼层平面图还能见到许多 难题。

针对巨蟹座买房者而言，看了户型图，再看楼层平面图，如同打开了新天地。例如另一方家的洗手间窗子离家里尤其近，家里的门和隔壁邻居的门尤其近，家里卧房靠着隔壁邻居大客厅……


总而言之，看楼层平面图是一个如何太过注重都不算过的事儿。

好啦，文中就先提到这儿。今日的文章内容数据量略大，对房地产商而言，破坏力還是非常大的。

如果有协助得话，提议个人收藏、关注。大家下一期见~


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