恒大事件表明，房地产已经没戏了

  　　“恒大事件”是最近财经界的一个热点，先简单说一下经过：9月24日曝光一份文件，说恒大恳请政府允许深深房A（000029）重新上市，否则将酿成重大危机。当天恒大就“辟谣”，但挡不住第二天恒大发行的几个债券暴跌，恒大股票也是暴跌。但在9月25日晚，恒大又发公告说，拆分的“恒大物业”已获港交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。 旋即，9月26日恒大的各种股票和债券又大幅上涨……

  　　恒大事件仅仅影响恒大吗？为什么那份文件被曝光？又为什么拆分上市申请得到批准，这是巧合吗？

  　　网上还有一个帖子，是说恒大通过高分红转移资产，因为许家印直接或间接控制了大约80%的股份，所以分红的钱大部分都归了许家印，大约200亿左右吧，数目我记不清了，都转移到了海外。

  　　这事儿是真是假？我不好评论，因为必须了解分红后的资金去处，各公司是怎么处理这笔钱的……麻烦。

  　　我们问一句：就算深深房A可以上市，就算恒大没有高分红，而是把200多亿留在公司，恒大就能度过这场危机吗？

  　　（据最新消息，参与深深房A资产重组的股东们，已经同意在2021年1月31日不“股转债”了。看来是要做长期股东？看来深深房A短期内还是复不了牌？这潭水太深了）

  　　在老邓看来，这不仅仅是恒大的危机，而是，房地产行业的危机，而且是大危机。

  　　为了方便大家理解，我给大家讲讲开书店赚钱的事儿。

  　　书的进价，大约是书价的60%～80%，要看书的品种和出版社来定（民间买书号的可以是书价的50%，这里不讨论）。书店进货后按原价来卖，当然也可以打折、办会员卡促销，比如按9折或85折销售，这都是书店的事儿。总的来看：

  书的进货成本是书价的是70%，卖价是90%，书店挣20%。

  　　所以一个书店如果月销售额（暂且按书价计算）是20万元，那么毛利是4万，扣除房租、水电、税收、人工费等各种成本，就可以计算到底是赚钱还是赔钱了。

  　　一般来说肯定是赚的，否则谁还开书店啊。当然赔钱的情况也不少，比如一个比较大的书店，一个月的各种成本将近10万，但毛利只有4万，肯定亏惨了，要不了多久它就会倒闭。

  　　我们假设书店不赔钱，比如每个月成本3万，那么净赚1万。

  　　我想问问大家：书店真的赚钱了吗？

  　　可能有人会说：上面已经充分考虑了各种成本，毛利减去各种成本当然是净利，书店肯定赚钱了。

  　　No！

  　　这些仍然账面利润，还有一个“大头”，根本没有考虑进去呢。

  　　有人说：难道是有些读者会偷书？

  　　哈哈，这当然也是一块成本，而且可能还不低。但我们假设读者都是遵纪守法的人，不干这种低档次的活儿，何况现在各种电子监控、图书防盗措施已经很完善了，所以暂且忽略。

  　　那么这个“大头”是什么呢？

  　　这个大头，是书的折旧和报废成本。

  　　图书也遵循“二八定律”，就是20%的书畅销，80%的书滞销。对于20%的畅销书，可以多次进货，不断销售，从而源源不断地带来利润。

  　　但是对于80%的滞销书，怎么办？

  　　读到这里，很可能有人会说当初就不应该进这些滞销书！

  　　可是，都是出版社的光鲜闪亮的新书，书店怎么提前知道哪些书畅销，哪些书滞销呢？如果出版社的编辑能提前知道，他们也不会出很多滞销书了。所以判断某本书是畅销还是滞销，是个高难度的活儿，可以说根本做不到。

  　　所以书店最省事、最节约成本的做法，是每种新书都进几本，看看销量再说。卖得好的就多进，卖得不好的，就暂时先摆在书架上。

  　　这一点书店也有苦衷，因为书店必须让读者觉得品种丰富，不能总是摆几十种或几百种畅销书，那样并不能吸引读者。读者要买书，现在可以在网上选了，但如果去实体店，谁都想去品种丰富的大店。

  　　所以书店的图书品种，哪怕是个小店，也得两万种以上；如果是个大店，比如几层的大新华书店，得十万种以上，甚至超过二十万种。

  　　好了，现在大家也知道了：有品种高达80%的书，最后根本卖不出去。

  　　书和衣服不一样，衣服打折也能卖。但旧书打多少折合适呢？你不需要的书，白送也不要，因为觉得重。所以旧书和滞销书打折也卖不出去多少，就算能卖出去也是巨亏，还降低书店的档次，读者觉得你丫就是旧书店，一般人肯定不来了。就算来，继续跟你砍价，你的生意还做不做？

  　　如果图书不能退货，也就是书店不能退回给出版社，书店到底是亏是赚呢？

  　　拿数字举个简单例子吧。

  　　某书店有100万元存货，其中20万畅销书，80万滞销书。在一年的时间里，20万元的畅销书通过不断进货，卖了200万元，获毛利40万；而80万元的滞销书只卖出了40万元，获毛利8万。这样，一年的销售额是240万。

  　　如果每个月的成本是3万，但是40万价格的滞销书成本是28万，那么经营一年，书店的利润是：

  48万 - 36万 - 28万 = -16万

  　　辛辛苦苦一年，居然赔了16万！

  　　前提是：出版社不允许退货。

  　　现实生活中，出版社是允许书店退货的，这样书店才能获得利润啊！

  　　有人可能会说：那出版社不就赔了？

  　　那不一定。因为图书的印刷成本一般是价格的20%，出版社的运营、付给作者的版税，一般占25%，也就是综合成本是书价的45%。然后出版社按书价的70%卖给书店，毛利率是25/70 = 35.7%。所以只要图书退货不到1/3，出版社是赚钱的。但如果退货超过1/3，那出版社也赔钱，甚至赔大钱。

  　　通过这个例子，我实际上已经把图书行业的成本链，呈现给大家了。

  　　回到刚才那个例子：20%（品种）的畅销书的销售量是200万元，而80%的滞销书只卖了40万，从单品上看，畅销书的平均销售量是滞销书的20倍。

  　　请记住这个级别吧，因为未来一二线热门楼市的销量，将是三四线的几十倍。

  　　主要原因是：

  　　经济越差，三四五线的人口就越会流出到大城市，到长珠三角和个别省会和直辖市。与此同时，小地方的政府将越发难以为继，不得不靠卖地获得财政收入。而土地供给增加，人口相对减少，就会让房价一落千丈。

  　　另一方面，大约十个左右的一二线城市的人口继续增长。加上部分一二线城市会控制卖地（最优秀的代表是杭州），或者没多少地可卖（如深圳），导致地价和房价继续走高。

  　　这，就是鹤岗一套房才三万，而深圳一平米就十几万的原因。

  　　冰火两重天。

  　　鹤岗不是个例，东北乃至很多其他地区，一套房几万的越来越多了。反正留不住人，房子空着也是空着，还不如卖了回点本。

  　　而深圳呢？今年二手房价又涨了16%。

  　　对于中国的房地产企业，会有什么结果呢？

  　　结果就是：绝大多数房地产企业的土地和房子，有相当的比例在三四线城市，或者不太有活力的二线城市。这些土地和房子，就像书店里80%的滞销书，不仅卖不出去，而且会产生严重的财务成本。书店里的滞销书还能退给出版社，房地产企业拍的地，盖的房，退给谁呢？

  　　难道一套房几万就卖了？那也是亏本大甩卖。

  　　我举个例子，大家可以看看一般的房地产企业会亏到什么程度。

  　　比如某个企业，不妨命名为“顺驰”，反正顺驰已经不存在了，我们就用这个名字，“顺驰”负债5000亿元（我故意避开恒大负债8000多亿）。这些负债有银行的，也有民间发行的高息债券，就算年平均利率是7%，一年的利息也有350亿。

  　　假设该企业一年的卖房营收是2500亿（比保利地产低多了），毛利率是30%（这是房地产行业的平均水平），所以毛利是750亿。扣掉各种成本，尤其是一年的利息350亿，净利润是……多少呢？可能亏本，但我们还是乐观点，算100亿吧。

  　　净利润只有每年利息的1/3到1/4，这是目前很多高杠杆房企的现状（我可没提融创啊）。所以在很大程度上，房企是在为银行……哦不，为金融机构打工，因为自2019年起，越来越多的银行，对越来越多的房企，限贷了，房企只能发行越来越多、利率越来越高的债券来维持。

  　　这样一家企业，它的存货（囤地以及各地的房子）有多少呢？

  　　一般来说是年销售额的两到三倍，按我国的财务规则，都是按成本价（当时的拿地价）计算的。这很保守，但都是真金白银的支出。

  　　所以，这家企业“顺驰”的存货，不妨估计为6000亿元（千万别去联想绿地啊）。

  　　其中，50%在一二线城市（这个比例很乐观了），因此50%在三四线城市（这个比例应该比碧桂园好）。也就是说，在三四线城市的存货有3000亿元。

  　　这些三四线城市的存货，甚至某些一二线城市的存货，在2015年以前都是金矿，存货越多，股票的估值也会越高。但现在相当于书店的滞销书，等于长期砸在房企手里。但“顺驰”每年还得缴大约210亿元的利息，还没考虑各种维护成本。

  　　这些长期荒芜、难以盖房、盖了房也很难以合适价格卖出去的土地，房地产企业该怎么处理？

  　　按照国家规定，房企在拿到《国有土地使用证》满二年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

  　　瞧瞧，地方政府不是出版社，出版社还回收滞销书，政府不仅不回收土地，还可能没收。

  　　所以，三四线城市的土地存货，将成为房企沉重的财务负担，最后极有可能变成巨额亏损。

  　　当中国的人口越发向前十名城市聚集，当越来越多的城镇的房价相对越来越便宜，或者有价无市时，“顺驰”的囤地，在未来几年，损失可能在几千亿元。

  　　就算某些地方政府心软，不收回房子，但“顺驰”盖的房子越多，成本就越高，如果不能以合适的价格卖出去，损失也就越大。

  　　所以，这些房企虽然目前每年的账面利润有几十亿甚至更多，但一旦冲减核销滞销的存货，就会亏得……比今年上半年中石油亏300亿还要多。

  　　可能某些房地产企业，一次冲减坏账就上千亿，那样每股净资产可能立刻就成负的了；或者每年冲减几百亿，连续巨亏后退市……

  　　除了极少数房企，比如2019年以来只在一二线拿地和开发的万科，以及主要在一二线拿地的保利，绝大多数房企，不是苟延残喘，就是破产倒闭。

  　　对不起，我也不想这样。但是，过去五年无比严厉的房地产调控，尤其是今年继续加码，划出“三条红线”，加上经济导致的人口日益向大城市集中、中小城市的经济日益下滑，未来的前景就是这样。

  　　所以，恒大事件表明，房地产已经没戏了。

  　　很悲观是吧？

  但是还有救。

  　　这就说到了我国金融或经济的一个必然趋势了。

  　　这个趋势就是：一个恒大已经让政府作出了快速反应，当规模相当于十几个或几十个恒大的无数房企们陆续暴雷时，或者当越来越多的房企开始叫苦，这个趋势越发明显时，国家只能继续降息。

  　　降息，包括降低民间利率，至少可以让房企们喘口气，每年少交不少利息，或许可以维持账面利润。

  　　而且降息后，三四线城市的地价和房价也能维持，甚至可能升高，这样房企出现大面积坏账的可能性就小多了。

  　　当前的shibor利率如下图所示。可以看出，隔夜利率有大幅下降，但是一个月以内的利率还在上升，但是三个月以上的利率趋势，已经接近平稳了。

  　　以恒大事件为标志，利率已经很难上升了。我现在能确定的是：在不久的将来（比如三个月到半年），我国一定会继续降息。

  　　因为我们最近五年对房地产行业太狠，肯定要出事儿，比如恒大，或者类似于2015年的股灾。出了事以后怎么办？印钱，降息降准，还是这套。

  　　基于当前的房地产行业和整体经济情况，这是本文得出的一个非常确定、也应该非常有用的结论。

  　　降息会让钱更毛，物价更高，这些我们都知道。但降息还有一个“好处”，就是为股市估值提供了坚强的支撑。

  　　股市总体怎么走？我现在已经不知道了，因为仍然有大量高估的股票。但是我对很多估值很低、而且看起来坏账也不那么严重的银行股、钢铁股、资源股，很有信心。

  　　好像又回到我过去两个多月一直看好的套路上了？本文的重点是房地产，谈股市到这儿就行了。

  　　回到房地产，恒大事件表明现在的众多房地产企业，除了极少数专注于一二线市场、现金流充沛、房子也较有口碑的企业，绝大多数房企，已经到了很危险的边缘。

  　　如果我们的房地产调控不是五年，而是最多三年，如果我们的内外部大环境再好一些，房地产行业总体上是没问题的。但是现在大多数房企已经病入膏肓，只是强撑病体，表现得像个健康人一样。重病爆发是迟早的事儿，已经不以人的意志为转移了。

  　　降息降准，有助于缓解地产业的病情，也有助于中国经济。

  　　请大家放心，困难是暂时的，迟早会度过。对于房企来说，借用马云的一句话：今天很困难，明天更困难，但后天很美好。

  　　前提是要活到后天。

  　　加油，中国经济！